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热帖:中国近期房租上涨的三大秘密(图)

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热帖:中国近期房租上涨的三大秘密(图)

  中国近期的房租大幅上涨,到底怎么回事?(Wei Zou/看中国摄影图)

  一位经济学家曾经说,毁灭一座城市的两个办法,一是投放炸弹,二是租金管控。

  深圳先投放了一枚“补缴万亿土地出让金,土地可转正”的炸弹,接着又投放了第二枚炸弹:租金管控。

  8月22日,官方的央视财经报道,深圳市房地产研究中心主任王锋表示,在稳定租金方面,主管部门正在先行先试,探索限价租赁房制度,对在新出让用地上建设的租赁住房,包括一些配建项目,配建租赁住房。今后采取限定租金、限定租期的“双限”方式,稳定租赁市场。

  政府不光要控房价,还要控租金,以为管住了租金就能帮到租客,但现实非常骨感。

  短期看,房东出租的公寓数量相对固定,不可能大幅上升。一个城市租房的人,对租金的敏感程度,主要来自于重新安置成本。强行摁住租金,导致长期短缺。

  中长期的后果是,把租金压到平均线以下,租赁房供给将大幅减少,但需求只会越来越多,结果住房大量短缺。曾经和我爱我家的中介讨论过,上海人口早已超负荷流入,逃离北上广的小白领再多,京、沪的房子还是不够租。

  一、租金管制——深圳快要超过硅谷

  深圳刚想转向新加坡模式,却祭出租金管控大招,一不小心,可能变成房价和房租怎么都降不下去的旧金山(专题)。加州的学者们,早已把当地的租金管制措施吐槽得体无完肤了。

  美国经济恢复,加州房租一直在涨,尤其是硅谷这种高收入地区。加州核心城市房租之争,集中在旧金山、圣何塞、洛杉矶(专题)几个大城市。它们的共同点在于,住房供不应求,租金急剧上涨。

  听起来是不是和北上广深一个样?

  住房租赁平台Trulia数据显示,奥克兰地区租金中位数在2012到2017的5年间增长51%;旧金山增长38%。超过一半的加州租房者,房租占收入30%以上。许多加州人只好和海浪、沙滩、游艇说再见,找个西南部小城过此一生。比如德州、亚利桑那州和内华达州。如果德州再上涨,只能去月球了。

  还有一些人被迫住大街。根据美国住房和城市发展部数据,2016年和2017年,加州无家可归者增加14%,同期美国全国增幅仅1%。一位六个孩子的母亲Gloria Cortez,抱怨房间里有霉菌,就被房东赶出去了。流浪汉选择分时睡眠,从酒店睡到车里,再从车里睡到公园的长椅上。

  斯坦福大学的一个研究小组,研究了1994年的旧金山投票提案。这项提案为1980年以前建造的小型多户住房设置租金保护。房东和开发商不傻,为减少损失,受影响的业主把住房改造成公寓或重建,使租赁住房供应减少了15%,还将整个城市租金提高了5%。结果表明,租金控制不一定使租客受益。开发商依靠租金上涨,享受到了开发差价和房价的双重上升,却让水电工和租客承担了上升的成本。

  解决租赁难题,没有其他办法,只有增加租赁房供给。

  2018年1月,加州官方数据显示,加州98%的城市没有批准与人口增长同步的住房建设。人口增加了,住房没有增加。加州的开发商不能建高楼,洛杉矶偏向单户住宅。好嘛,租金房价继续涨。

  租房的吃瓜群众,纷纷支持租金管控。2017年,加州大学伯克利分校政府研究所调查加州登记选民,60%支持租金控制,只有26%反对。

  德国管控租金不是成功了吗?凭什么其他地方管控不会成功?别忘记,德国二战后实行了最严厉的通胀控制政策,人口与住宅基本均衡。

  深圳的朋友们,不要像“美帝人民”一样,让自己陷于水生火热之中。

  二、房租金融化——又一个P2P?

  原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商,以高出市场价20%到40%的价格争抢房源,预测长租公寓爆雷肯定比P2P厉害。在某些租赁运营商手中,长租公寓已经变成了租金贷,很像庞氏骗局。

  鼎家之类的中介,通过高租金签下房东的房子,租金按季结算。与租客签订的合同,实际上是一份贷款合同,银行一次性把一年租金付清。可恶的是,租客有什么根本不知情,就变成了一个贷款者。

  拿到贷款的自如,当然不会把钱放到余额宝里,而是作为本金继续和更多房东签约。理论上,一个房子一年的房租可以分给四个房东,只要有源源不断的新房东加盟,击鼓传花的游戏就不会停止。

  银行一看,不错,长租公寓企业手里拥有租金贷,风险分散,收益也高,在资产荒的情况下,肯定愿意放贷,但款项实际流向了运营商。利用ABS炒房租的本质,就是公寓中介利用租客的信用,从银行薅了足够多的资金进行扩张,直到整个市场仅存的租赁房源都被巨头们占领。

  谁说中国没有金融创新?翠花,可长点心吧,P2P的问题还没解决呢,这里又弄什么租金贷?

  表面上,租客住上了崭新的公寓,房东省心,一举解决了中国租售比常年极低的难题,租房中介不拿个诺贝尔经济学奖都对不起自己。但是,一旦租金贷风险暴露,损失最大的永远是租客和房东,而不是长租公寓运营商。租金贷模式建立在房租一直上涨、租赁房空置率较低的前提下,租金下跌,链条就断裂。

  长租公寓爆仓肯定会比P2P更恶劣,P2P投资者多少都有些贪图高收益的小心思,最多是损失本金。租赁市场崩盘,租客贷款资金被卷走,政府监管严重失职。租客冒着贷款风险,不仅没有高回报,连住的地方都没有了。

  住街上吗?

  三、“史诗级”土地流拍蔓延到沿海地区——房租房价化

  按照深圳有关部门的说法,住房租赁限价,首先会拿新房租赁,以及开发商配建的租赁房试点。果真如此,新房房租将会和一手房房价一样,全都被限死,导致市面上二手租赁房、老公房租金上涨,甚至租赁市场也出现一二手租赁住房价格倒挂。

  房租向房价看齐,房东多一个涨租的理由。

  在北上广深这种一线城市,本来就有土地红线,2018年来房企拿地又以国企和央企背景开发商为主。纯租赁地块尽管价格低廉,几乎都是量身定制给国企央企开发商的。敢在一线城市主动拿下竞自持、竞配建地块的民营房企,要么是万科、碧桂园、恒大、保利之类的龙头,积极响应国家号召,发展租赁住房。要么对这一块土地是真爱,不惜一切代价要夺取。

  深圳对于竞配建租赁房的管制,会进一步削弱房企拿地动力,土地流拍进一步加剧。

  有人会说,土地流拍不可怕,一二三线城市经常会流拍,这没什么大不了的。问题是,这次史诗级土地流拍,正向东部沿海热点城市转移。

  根据中指院的数据,2018年1到7月,一二线城市土地流拍占比提高。流拍宗数前十城市中,一二线城市占8席。三四线城市土地市场热度继续提升。

  从热点城市流拍总量占比来看,2018年前七个月,一二线城市流拍地块83宗,占总流拍地块的60.6%。从流拍宗数前十城市来看,一二线城市占8席,其中天津总计流拍12宗地块。

  限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地,自2018年以来,成为新一线土拍市场最热标配。

  租金管控的结果是,短期内租金的确下跌了,群众们欢天喜地。中长期看,租赁房限价导致没有更多民营房企愿意拿地,剩下的几乎都是国有开发商,土地财政无法续命,一线和新一线房价泡沫被刺穿,引爆居民房地产杠杆。大家会一起爆雷吗?

  美国、香港(专题)、东南亚和日本的房地产泡沫,都有共通点:住房需求逆转,市场热钱无处可去,楼市(专题)的蓄水池功能越来越弱,资金不断被往外挤压,银行等金融机构推波助澜,住房资产证券化兴起,为赶上末班车的租房买房者大开方便之门。

  危机来临,最先感受到的总是中产,最先受害的也是中产,最无能为力的,依旧是中产。

  每次房价、房租上涨,首先被保护的,其实也是中产!

转自:倍可亲

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该日志由 bitman 于2018年08月31日发表在 百家 分类下, 你可以发表评论,并在保留原文地址及作者的情况下引用到你的网站或博客。
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