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08年"次贷危机"前购房 美国510万房主仍“被套”

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  据说,美国已经摆脱了经济危机的阴影,总统特朗普(专题)经常说,经济欣欣向荣,股市大涨长红,甚至需要加息防止经济“过热”。

  经济发达的沿海地区,房产价格也已强势复苏,然而,美国仍有大约510万房主,仍生活在泡沫破裂的阴影下。

  

08年"次贷危机"前购房 美国510万房主仍“被套”

  

路透社报道截图

  路透社9月14日报道,虽然遭受“次贷危机”重创的地区,如拉斯维加斯、匹兹堡和克利夫兰等“铁锈带”的城市财富有所增加。但截至今年6月30日,全美仍有近十分之一(9.3%)的抵押贷款房屋“严重资不抵债”,这意味着这些房产的市值比抵押贷款余额至少低25%。

  这些数据来源于总部位于加州的著名数据分析公司ATTOM Data。

  数据显示,上述情况与2012年相比有所改善,当时全美平均房价触底,属严重负资产的房产比例最高达到29%,即1280万套。

  不过,房地产分析师仍然认为,今天的美国房地产复苏水平,还不到“健康”标准的一半。

  校车司机迈克尔·佩恩(Michael Payne)曾经租住在纽约(专题)一套30楼老旧公寓,窗户用木条钉过。因此,当年他们看到宾夕法尼亚山区的一幢4居室小楼只要20万美元时,他们看到了希望,他们贷款16.8万美元买下了这所带游泳池和网球场的房子,感觉在追逐“美国梦”。

  

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佩恩和他的房子

  佩恩说,“我们当时觉得自己很富有。”如今,这幢房子的价格还不到泡沫巅峰时的一半。

  这幢房子位于纽约市西北约80英里(130公里)的宾夕法尼亚州门罗县,是全国最糟糕地区之一。门罗县超过四分之一的房主“资不抵债”,意味着他们所欠贷款仍超过房屋价值。

  美国东部都市近郊和远郊地区的房价跌幅很大,但受影响最严重的是中西部、大西洋地区中部和东南部的普通住宅社区,这些地区的收入和就业增长低于全国平均水平。

  在经济衰退中,边远地区往往受损更严重。分析人士表示,房价回升难度加大,因为当时房价泡沫太大,而现在这些落后地区的经济复苏落后于少数经济更具活力的地区。

  穆迪(Moody’s Analytics)首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)表示,“卷土重来的是沿海市场。”土地限制供应,以及被吸引而来的国际买家提振了这些地区的需求。但在整个国家的中部地区,经济扁平化,土地没有供应限制,这些都给价格上涨带来压力。

  路透社分析显示,除了远郊地区,军人社区也有大量“被套”住宅。十大严重“被套”县,其中有五个靠近军事基地,居住着大量现役军人和退伍军人。

  

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  在这些家庭中,许多人通过美国退伍军人事务部获得资助。退伍军人事务部帮他们更容易地申请抵押贷款,同时竭尽全力防止违约。因此,在数百万平民被收走住房时,许多军人才得以坚守他们的负资产房产。

  杰基·哈利伯顿(Jackie Haliburton)是北卡罗莱纳州霍克县的退伍军人事务官员,他说,不良信用记录会威胁到士兵的社保,因此,“为了维持信用,许多军人无论发生什么,都选择继续付钱,坚持下去。”

  在美国大部分地区的房价再次创下历史新高之际,这些房地产崩盘的受害者很容易被忽视。

  这些“被套”的房产主们面临痛苦的选择,以当前价格出售,意味着要承受巨大的损失,同时拿出现金偿还抵押贷款债务;继续按月偿还的话,他们往往无法承担月供,违约者会在未来几年内毁掉他们的信用记录。

  一个“美国梦”

  迈克尔·佩恩的夫人盖尔·佩恩(Gail Payne)是一名特殊教育教师,她每天早上5点出门,开着她的丰田车(Toyota Rav 4)去纽约上班。

  “我讨厌通勤,我真的真的很讨厌,我累了,”现年66岁的佩恩夫人说道。她和丈夫盼望着“以房养老”,逐渐出售房子的股权供养他们在佛罗里达的退休生活。

  但目前,这仍是一个梦想。

  他们之前购买的宾西法尼亚州门罗县东斯特劳兹堡的佩恩庄园社区,是房地产繁荣时期涌现的众多社区之一。对城市居民来说,价格似乎很有吸引力,但这些外来者当时没有意识到,价格变得多么不理性:在高峰时期,一些房屋的价格在几个月内暴涨25%以上。

  曾经售价在30万美元以上的住宅,如今只值7.2万美元。但即便是在这样的价格,市场上的空房依然无人问津,没有宽松信贷,大量潜在买家随之消失。

  再向西800英里(1290公里),ATTOM的数据显示,在伊利诺斯州布恩县(芝加哥(专题)西北80英里)的烛芯湖(Candlewick Lake)社区,有9800所房屋没还清抵押贷款,其中近40%的房屋资不抵债。房地产记录显示,在经济繁荣期,一些房价为22.5万美元的房子,现在价值约8.5万美元。

  2010年初,当地一家汽车装配厂解雇了数百名工人,失业率超过18%,当时很多人离开自己的家,多达三分之一的房屋空置。

  如今,尽管当地就业市场已经有所复苏,但烛芯湖社区的金融状况依然不好。

  居民们说,这个社区的道路被毁坏了,社区设施都需要修理。所谓“烛芯湖”,已经变成了一个杂草丛生的臭水塘。社区管理机构向每名房主征收每年1136美元的维修费,但这样的额外费用使得整个社区的房子更难出售。

  硅谷6年涨价122%

  立场较为保守,也时常为特朗普所称道的福克斯新闻,倾向于报道房地产复苏的情况。

  福克斯商业(FoxBusiness)14日报道,美国房地产在泡沫破灭10年后复苏。

  

08年"次贷危机"前购房 美国510万房主仍“被套”

  

福克斯新闻报道截图

  报道称,据美国线上房地产公司Trulia的最新研究,总体来看,自2012年年中至2018年年中,美国房价整体上涨45%,但前100名城市地区房价增长快于农村地区两倍。

  房价涨幅最高的城市大多集中在西海岸,加州的圣何塞(San Jose)位居榜首。这个位于硅谷的地区的房价2012年以来涨了122%以上,而就业机会则增长14.5%。

  拉斯维加斯的房屋增值也有显著增长,同期增长超过144%。从2012年到2018年,这座城市的人口激增了10%以上。

  加州奥克兰的房价上涨了108%,而旧金山(专题)和佛罗里达州劳德代尔堡的房价上涨了101%。

  Trulia公司数据显示,到2012年时,大多数大城市已经恢复经济危机期间的就业岗位,而农村和小城镇就业仍未恢复到围巾前水平,这导致2012年至2017年期间,农村人口流失,而城市人口增长了近5%。

  新增城市人口使建筑也出现繁荣,目前许多建筑公司都面临“招工难”。

转自:倍可亲

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该日志由 bitman 于2018年09月15日发表在 百家 分类下, 你可以发表评论,并在保留原文地址及作者的情况下引用到你的网站或博客。
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