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"房价四小龙"南京楼市成交退潮 开盘前推一成首付

专题:中国房产泡沫开始引爆?

  去年11月,南京10家楼盘提出“首付8成、验资200万元以上”的苛刻要求,仍引来一万余人彻夜排着长队“抢房”。时隔一年,《中国经营报》记者再次到访南京调查发现,楼市(专题)已发生变化,不少楼盘主动放低姿态,不断推出优惠活动。保利地产在南京浦口的保利云禧项目打出“一成首付”的优惠牌,荣盛锦绣澜山突然宣布精装房改为毛坯交付,均价直降3000元/平方米。不过,“客源争夺战”当中,不乏出现违规动作。荣盛锦绣澜山存在“偷面积”行为,而联发集团首入南京区域的项目因无证施工被处罚300.86万元。

  南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远指出,买方市场来临,南京的购房者已由曾经“抢着买”变成了“挑着买”。

  楼盘放下身段“叫卖”

  数据显示,南京新建商品住宅价格环比上涨0.2%,是自9月以来连续第二个月房价环比上涨。同比方面呈现下跌态势,新建商品住宅价格同比减少了1%,跌幅较前一个月减少0.3%。自2017年10月起,连续下跌十三个月。

  “认购潮”的出现与房企大打优惠牌不无关系。位于南京浦口区雨山路板块的保利云禧项目,开盘前推出“一成首付”的购房活动,一时间就轰动南京房地产市场。

  11月初,在南京雨山路地铁出口附近的保利云禧售楼部,众多的购房者把售楼沙盘围得水泄不通。置业顾问秦先生及其同事忙于接待,来不及登记来访客户的信息,便直接带领记者走进了实体样板房。

  针对首付分期支付的推盘活动,记者致电保利地产旗下的江苏保利宁宇房地产开发有限公司,相关负责人表示不方便予以回复。

  荣盛锦绣澜山是荣盛地产在南京布局的项目之一,预计首次开盘推出85~116平方米的现房,此前均价2.5万/平方米。近日,官方突然宣布由精装交付改为毛坯房,房价直降3000元/平方米至2.2万/平方米。

  孟祥远表示,随着供应量开闸,供需关系逆转逆转是近期南京楼市最大的变化。目前,南京楼市普遍在资金链层面上相对紧张,随着调控政策深入,市场预期发生变化,投资热情已大为降低,套利空间缩小,实际需求量已出现萎缩。

  电建等项目去化艰难

  在走访的过程中,荣盛和保利地产南京公司的内部人士均向记者透露,接近年底,公司业绩考核还未达标,仍需要冲刺。南京荣庭置业有限公司销售负责人肖玉娟表示,精装房改毛坯交付,也是根据市场表现来调整的,为了促进房源的销售,加快项目回款。

  在开盘推新的项目中,销售环节呈现出两极分化的趋势。多数楼盘销售量超过7成,其中不乏开盘即秒光,而电建·悦府项目去化率仅为2成。南京网上房地产数据显示,电建·悦府开盘推出154套房源,截至11月22日成交量为33套。电建地产华东区域营销部经理解释,此次加推的小户型房源已售罄,有部分160平方米大户型房源,客户群体不多,所以导致了认购量趋低。

  11月3日,融侨集团在另外一个项目融侨悦城(备案名:悦榕华府)集体向记者反映,今年6月,项目开始进入装修阶段,有业主走进工地却看到,精装修房源成了“惊装修”,使用的防水卷材过薄,木材泡水发霉,施工工艺不规范而且使用劣质发泡剂材料。但业主表示开发商在得知情况之后没有任何解释,并且拒绝了业主在交房之前到现场看房的要求。

  记者在南京网上房地产查询到,悦榕华府的住宅均价为22772元/平方米,其中,精装修房源的装修申报价格为4003元~4083元/平方米。

  在南京江宁体育中心附近,400多名业主代表来到融侨集团融侨观澜的开盘现场,要求开发商对装修质量问题作出解释,并提出退款和毛坯交付的要求。

  对此,融侨集团南京公司总经理李波表示,产品造好之后,产权转移才属于业主所有,目前存在问题就整改,达到国家要求规范才交付。“你买个冰箱要到冰箱厂去看吗?” 李波拒绝了安排业主代表监督工程质量的要求。

  融侨悦城销售负责人在接受记者采访时表示,目前,公司已有专门的部门在处理业主反映的问题。但业主看到的只是项目的半成品,在交付之前问题均会有所解决。受到400多名融侨悦城的业主维权的影响,相关部门叫停了融侨观澜的开盘活动。截至发稿,记者从南京网上房地产获悉,该项目首次开盘推出690套房源,累计成交240套,去化率为35%。

  无证施工等违规频仍

  知情人士介绍,在11月南京推盘的项目中,部分项目原本准备建成精装房,但是由于近期南京出现多起精装修维权事件,开发商见机行事,放弃装修,直接以毛坯房源出售。

  在南京,部分楼盘曾经为了追求利润而“毛坯改精装”捆绑销售,或者追求工程进度而无证施工,监管政策从严之下,相关违规行为已逐渐规范。但也仍未断绝。在荣盛锦绣澜山的售楼处,一名置业顾问得意地向来访的购房者介绍,即将开盘的168套房源,在朝北的设备阳台处可以交房之后拆除外墙,搭建成房间,买一套房可以“获赠”10平方米以上的面积。

  某知名房企一名在南京的销售总监向记者透露,设备阳台改建成房间,在南京江北新区几乎每个楼盘都会如此宣传,上述项目也只是随大流进行操作。

  对此,南京江北新区建设与交通局房产办相关负责人表示,所谓“赠送面积”是将设备平台改造为室内房间,此类行为涉嫌虚假宣传,在宣传过程中对购房者进行不符合实际规划的宣传,可以向江北新区市场管理部门举报。如果情况查实,将影响项目领取销售许可证的进程。南京市规划局相关负责人则明确指出,楼盘在钻《建筑工程建筑面积计算规范》的空子,“送面积”是明令禁止的违规行为。

  另外,近日,南京市江宁区建筑工程局公布一份行政处罚决定书显示,对联发集团南京房地产开发有限公司开发建设的NO.2016G61地块项目未办理施工许可证手续擅自开工建设的事项,依法罚款3008606.04元。

  记者调查了解到,位于南京方山国家地质公园附近的NO.2016G61地块项目为联发集团在2016年9月以10.85亿元、楼面价22344元/平方米竞得,彼时刷新方山最高地价。目前,联发集团南京房地产开发有限公司已被列入经营异常名录。业内人士指出,类似违规偷面积和无证施工情况的出现,相关部门应该持续强化监管,维护房地产健康发展。

  孟祥远认为,接近年底,有关南京楼市的调控政策不会继续加码,但是由于各家房企业绩冲刺的需要,打折和促销的活动会继续增多,各个楼盘之间的竞争还将进一步激烈。

转自:倍可亲

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该日志由 bitman 于2018年11月24日发表在 百家 分类下, 你可以发表评论,并在保留原文地址及作者的情况下引用到你的网站或博客。
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