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中国楼市成交大幅下滑 拐点真的来了吗?

  最近,关于楼市有这么几个事,值得关注,一个是国家统计局公布了楼市的数据,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,北京和广州分别下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%,涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。而从70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看,10月上涨城市数量则持续在减少。

  另外一个事,是11月16日,中国央行发布2019年第三季度货币政策执行报告,值得注意的是,与第二季度货币政策执行报告不同,有关于房地产行业调控的定调上,报告中删除了“房住不炒”的表述,仅强调了按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制。这个举动,也引起了不少市场人士的热议。到底央行是什么态度,莫非政策意图又要开始回暖。

  第三个事是昨天晚上,上海传来消息,房管局发布通知,上海普通住房沿用5年前的标准,也就是说不跟随深圳调整豪宅标准,豪宅税也不降。

  这三件事挺有意思的,给出了完全不一样的信号。先说统计数据,跌的城市越来越多,上涨城市越来越少了,有人借此判断,楼市拐点出现,但其实这个结论还得不出来,因为很显然目前的跌幅过小,就像很多人说的是,楼市都是一倍一倍的涨,跌的时候百分之零点几的跌,这显然不是一个拐点的样态,所以目前总体来说,只能算是楼市整体平稳,离真正有效下跌还为时尚早,楼市调控恐怕还要持续?

  那么为什么,央行又不提房住不炒,而强调因城施策呢?从央行的角度来说,可能也无意再进一步收紧楼市信贷,央行最近先后调低了MLF利率和7天逆回购利率,都是再向市场释放宽松的信号,那么作为楼市来说,必然也会得到好处,央行再怎么分类调控,也不太可能再去打压房贷。顶多也就保持现有的楼市政策不变。所以,我们理解是,央行此次删除房住不炒,目的肯定不是为了放松楼市,但是却有不再进一步收紧的意图。这其实肯定也是对房地产构成利好。但还是强调了因城施策,这就表明,有些重点城市,还是保留后手的。

  比如北京,上海,深圳,这三个超级一线城市,最近深圳有点飘,他本来就是一线城市中房价反弹最快的,也是人口持续流入,未来房价上涨动力巨大的,在这个时间节点上,他竟然要取消豪宅税,本意肯定是好的,降低购房人的税收负担,但是降税这个事信号意义过于明现,降税就代表政府要鼓励交易,很容易让人联想到政府要托市。

  所以我们才看到有消息,说政策一出,有卖家就坐地起价。之前我们做评论的时候说,北京上海很可能也跟进这个政策,那样明年必然产生楼市小阳春,原因有2点,1是确实政策不合理,2是三个城市应该会同气连枝,否则就会陷深圳于尴尬之中。但没想到我们错了,上海还真就没跟,而北京也回应,没有普通住宅修改的时间,这就相当于啪啪的打了深圳的脸。把深圳推出去,吸引了所有的火力,未来如果他的房价再涨,这肯定会是一条罪状。

  现在这个时间点,确实各方面都比较暧昧了,房地产本身就是一个让人又爱又恨的东西,之前我们看到过网上一个段子,说没有房地产的发展救不了当前,只有房地产的发展保不住长远,不打击房地产行业,低收入阶层十分愤慨,真打击房地产行业,高收入阶层就会更愤慨,不打击房地产,高层政府很难受。真打击房地产基层政府很难受,不打击房地产,实体经济半死不活,真把房地产搞死,实体经济就真没办法活了。

  你仔细想想还真是这个道理,我们肯定也不能矫枉过正,一棒子把房地产打成三胖子,我们还是要保持他的健康稳定发展,只是这个度比较难以拿捏,有房的和多套房的,都觉得现在楼市跌的太多了,呼吁不要再调控了,而没房的则还希望楼市继续跌,至少再跌50%,所以怎么再这中间找平衡,现在是我们需要做的工作。或者说,之前几次调控,都是因为收手太早,这个度没拿捏好,造成了连续的大涨,最终形成泡沫化。这一次我们要有点耐心,既然都已经坚持这么长时间了,我们不妨再坚持个几年。至少也要让楼市价格回到2015年,这样就相对正常了。

  对于个人来说,其实大家已经发现,二手房越来越难卖了,这主要也是为了推动新房销售,因为新房销售地方才有税收,才能卖地,你二手房买卖只是卖家得利,所以会越来越不鼓励二手房交易,特别是在大城市里,二手房贷款的比例越来越低。不放开地区指导价,很多上千万的房子,只能贷款一两百万,所以这也就注定,房子这东西的流动性会越来越差,你标价可以很高,很多小区还组织业主群,一起守价,这其实都属于掩耳盗铃自欺欺人,你一套都不卖,完全可以挂1个亿一平米,但这样有价值吗?

  只有有人出价,卖出去的价格才是那套房子真实的价格。而现在首付需要的资金越来越多,这其实就已经告诉我们,房子已经不能再作为投资品。未来接盘的会越来越少。特别是高价房,大面积的房子,以后你要急需用钱的时候,可能会跌幅很深。比如我们看到一些法拍平台,基本都是半价起拍,有的二拍三拍甚至降幅更大。越是总价高的,折扣越大。

  所以还是我们的那个观点,现在能不买房就尽量别买,除了刚需没办法,像改善的你可以换租其实根本花不了多少钱,每月1万块钱就能解决的事,何必要先交几百万首付,还得每月还3-4万呢?

 

转自:倍可亲

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该日志由 bitman 于2019年11月21日发表在 百家 分类下, 你可以发表评论,并在保留原文地址及作者的情况下引用到你的网站或博客。
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